Trabalho de Conclusão de Curso

O presente trabalho tem por escopo analisar a Teoria do Adimplemento Substancial e a sua aplicabilidade no âmbito dos contratos imobiliários; teoria essa que, em apertada síntese, permite, em alguns casos, afastar a possibilidade do credor de uma obrigação contratual pedir a resolução da avença quando haja descumprimento de uma parcela ínfima da obrigação, seja ela acessória e/ou principal. Para tanto, será realizada uma breve introdução sobre a importância dos contratos, como instrumento de regulamentação e modulação dos efeitos das diversas relações jurídicas. Posteriormente, serão comentadas as normas e princípios que regem o instituto em nosso ordenamento jurídico. Após essa menção, serão citadas as formas clássicas de cumprimento e de descumprimento dos negócios jurídicos, e a razão pela qual os conceitos insculpidos em nosso ordenamento não se mostraram, ao longo do tempo, suficientes para disciplinar, com justiça, algumas situações específicas; dando, assim, azo, em observância aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, à incorporação doutrinária e jurisprudencial da Teoria do Adimplemento Substancial no direito nacional. O estudo será realizado com a análise de julgados de tribunais pátrios, envolvendo a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial e tem por finalidade fazer um levantamento das características de situações específicas, as quais, na visão dos nossos aplicadores do direito, permitem mitigar ou não os efeitos do descumprimento de alguns deveres contratuais, preservando a manutenção do vínculo ou permitindo a sua extinção.

Um dos grandes desafios do legislador e do jurista é trazer ao ordenamento jurídico normas que possam acompanhar o desenvolvimento econômico-social dos seus respectivos Estados. Por essa razão, inspirado em preceitos romano-germânicos, tem-se adotado com relação ao direito civil, normas gerais, mutáveis e cuja aplicação ocorre de acordo com as mudanças de contexto, principalmente, de acordo com a conjuntura da época em que os fatos, atos e negócios jurídicos ocorrem. Atualmente, as relações existentes são de elevada complexidade e, muitas vezes, abstratas, envolvendo compra e venda de cotas e ações, de empresas; negociações com múltiplas partes; existência de figuras jurídicas para um fim específico (como é o caso das sociedades de propósito específico ou consórcios, muito comuns nos projetos de infraestrutura e negociações imobiliárias); longos períodos de negociações, composto de diversas reuniões, entendimentos, declarações e documentos produzidos, tudo para compor a fase précontratual; por este motivo levantou-se como hipótese para este trabalho monográfico que, na atualidade, a formação do contrato deixou de ser simples e objetivo, o que merece atenção do pensamento jurídico, ao ponto de ensejar o desenvolvimento de responsabilidade dos negociantes ainda na parte preliminar da formação do contrato. Não bastasse a complexidade existente, é imperioso notar que a legislação brasileira a respeito da conduta esperada durante a formação dos contratos é, claramente, escassa, na média em que o Código Civil traz, apenas, nove artigos que tratam da matéria, tendo o legislador focado seus esforços para esmiuçar a efetiva execução dos contratos nos demais títulos e capítulos que tratam sobre a matéria contratual. A partir dessa contextualização é que surge o questionamento e a problemática que motiva o presente estudo: Existe responsabilidade civil das partes que negociam um contrato decorrente da boa fé objetiva? É nesse âmbito que o presente estudo tem como objetivo geral analisar as tratativas preliminares prévias à formação do contrato, sob a ótica do conceito – diga-se, dos deveres de conduta e limitações – imposto pela boa-fé objetiva, verificando, inclusive, a forma como os tribunais e a doutrina, nacional e estrangeira, vêm se manifestando sobre o tema. A problemática, contudo, não é apenas determinar a forma como a boa-fé objetiva se insere na fase das negociações preliminares, mas, também, se propõe como objetivo específico verificar qual é o tipo de responsabilidade – contratual; extracontratual; ou, ainda, outra omissa pela legislação pátria– que a violação desse preceito gera, bem como, que deveria gerar. Veja-se que, em se tratando da fase de formação do contrato, serão abordadas, no presente estudo, também como objetivo específico, as divergências e requisitos exigidos para que a responsabilidade por violação da boa-fé objetiva, bem como as consequências propostas no âmbito das negociações. O tema é importante porque a alta complexidade das negociações, muitas vezes enseja o dispêndio considerável de tempo e valores, além de gerar expectativas, o que altera de forma substancial os interesses das partes, tanto sob a ótica das tratativas e de uma eventual ruptura. O que agrava o problema, como direito, é a inexistência da inexistência de normas específicas no ordenamento jurídico que tratem da ruptura das negociações na fase pré-contratual. A metodologia incluiu revisão de literatura, fazendo-se uso do método qualitativo, com apoio de dados secundários por meio da técnica de estudo de casos. Após o desenvolvimento do estudo, verificou-se que existem divergências a respeito da matéria, contudo, o ordenamento jurídico brasileiro, ainda que por conceitos advindos e desenvolvidos pela doutrina e jurisprudência – claramente influenciados por estudos internacionais –, vem reconhecendo a possibilidade da responsabilidade civil com nesse momento de formação do contrato.

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