Uma possível vantagem no mercado imobiliário brasileiro: comparando FIIs e REITS

Abstract

Por conta de um futuro com grande expectativa de recuperação econômica após uma das maiores crises da história, nesse trabalho buscarei responder se um investimento no mercado imobiliário comercial brasileiro através de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) pode ser mais rentável do que a aplicação análoga no mercado americano. Para isso criarei um fundo hipotético com vencimento para 20 anos a partir de um ano recente baseado na performance histórica desses ativos, com uma margem de erro calculada a partir de cenários macroeconômicos. Para isso utilizarei o modelo Present Value Distribution Model (PVD) de Hughes (1995) que é um método de avaliação de projetos com rendimentos estocásticos e taxas de desconto variáveis, adequado para a simulação de um FII por um longo período de tempo. Então, o compararei a um Real Estate Investment Trust (REIT), que seria a forma análoga dessa aplicação nos Estados Unidos, ajustando essa comparação ao risco país e à um cenário de desvalorização cambial do Real (BRL) em relação ao Dólar Americano (USD). Dessa forma, com um certo otimismo, consegui encontrar alguma margem que pode ser considerada uma oportunidade.