Determinantes do desempenho de fundos de investimento imobiliário

Abstract

O presente estudo busca identificar os determinantes do desempenho dos fundos de investimento imobiliário (FII). Foi analisada a relação dos retornos mensais de juros, bolsa e imóveis comerciais na performance do índice de fundos imobiliários, assim como em índices de diferentes setores de FIIs. Os seguintes segmentos foram considerados: bancário, CRIs, desenvolvimento, educacional, escritórios, fundo de fundos, galpões, híbrido, hospital, hotéis e shoppings. Seguindo o mesmo conceito do estudo utilizado por Clayton e MacKinnon (2001) aplicou-se o modelo de regressão linear múltipla pelo método dos mínimos quadrados ordinários para explicar a influência dos retornos dos índices FIPEZAP Comercial, representando o mercado imobiliário comercial, IMA-B, representando a expectativa de juros reais, e Ibovespa, representando o mercado de renda variável, nos retornos do índice de fundos de investimento imobiliário, assim como nos retornos dos índices setoriais. Para a análise foram considerados dados mensais de três períodos: período total da análise de janeiro de 2013 a março de 2018, período de aperto monetário de janeiro de 2013 a dezembro de 2015 e o período de afrouxamento monetário de janeiro de 2016 a março de 2018. Conclui-se que a variação dos índices de FIIs foram explicadas pela variação do índice IMA-B e/ou pela variação do índice Ibovespa, dependendo do período considerado. A variável índice Fipezap Comercial não apresentou relevância para explicar os retornos do IFIX e da maioria dos índices setoriais. Os determinantes que explicam a variação do IFIX e de cada setor imobiliário podem ser diferentes dependendo do período de análise.