Penalidade Convencional nos Distratos Imobiliários

Abstract

O presente trabalho busca abordar um tema de grande repercussão nos últimos anos no mercado imobiliário, especificamente na incorporação imobiliária: o distrato contratual e a penalidade aplicada em desfavor do adquirente. A problemática envolvendo os distratos (que no direito é conceituado como a dissolução do contrato por consenso entre os envolvidos, mas popularmente também é utilizado para a resolução e resilição unilateral) atingiu altas proporções durante a crise econômica que assolou o país, levando os envolvidos a recorrerem-se ao judiciário para solução do impasse: se por um lado o comprador desejava desfazer o negócio e reaver 100% (cem por cento) dos valores desembolsados, até mesmo porque as incorporadoras poderiam revender o imóvel, as vendedoras buscavam reter o máximo possível para cobrir seus custos e despesas, além de coibir a prática indiscriminada pelos adquirentes. Já no judiciário, os casos começaram a ser analisados caso a caso, prevalecendo o entendimento de que a pena convencional deveria se dar entre 10% (dez) a 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago, como forma de não onerar excessivamente o consumidor. Por lógico, todo este cenário de insegurança jurídica desestabilizou o mercado e, após forte pressão do setor, em 27 de dezembro de 2018, foi promulgada a Lei nº 13.786, que estabelecia regras específicas e delimitava os parâmetros para o desfazimento do contrato. Diante disso, este estudo objetiva compreender e analisar a aplicação da multa compensatório nos distratos imobiliários ao longo do tempo, tanto com base na doutrina, mas sobretudo com vista ao entendimento jurisprudencial, que ditou as regras por um tempo, e nas leis específicas, em especial à nova Lei de Distratos (como é chamada a lei promulgada em 2018), avaliando a efetividade desta recente legislação e sua importância o desenvolvimento do mercado imobiliário.