Parcerias Público-Privadas (PPP) na provisão de habitação de interesse social: um estudo comparativo de empreendimentos entregues sob diferentes modelos de provisão na cidade de São Paulo
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2023
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Resumo
O crescente déficit habitacional estimulou a busca por novos modelos de provisão de
moradias e as parcerias público-privada (PPP) surgem como uma solução auspiciosa para atacar
o problema. Experiências que reúnem poder público e inciativa privada para a produção
habitacional ainda são escassas no mundo e no Brasil, onde o primeiro contrato do tipo foi
firmado apenas em 2015, e pouco se sabe sobre o seu comportamento. O presente estudo tem
por fim examinar o desempenho do mais relevante empreendimento construído no âmbito da
PPP Habitacional do Governo do Estado de São Paulo – o Complexo Júlio Prestes I –, em
comparação a empreendimentos entregues sob modelos de provisão tidos como tradicionais;
estritamente pública e privada com incentivos públicos (Minha Casa Minha Vida). Para isso,
foi adotada uma abordagem metodológica essencialmente qualitativa, de caráter exploratório,
por meio do estudo de casos múltiplos, que possibilitou esquadrinhar relações entre indicadores
de desempenho e características contratuais. Os resultados sugerem que projetos habitacionais
engendrados por PPPs têm a capacidade de produzir vantagens econômicas, sobretudo em
relação a prazos, e de contribuir para a geração de benefícios adicionais à cidade, como maior
qualidade urbanística. Observou-se também que, ao contrário do que indicava a literatura, PPPs
habitacionais podem apresentar baixo desempenho em relação aos custos de provisão e que a
modelagem deve ser executada com rigor para evitar a criação de um ambiente concorrencial
de baixa competitividade.
The growing housing deficit has stimulated the search for new models of housing provision, and public-private partnerships (PPPs) have emerged as a promising solution to address the issue. However, experiences that bring together the government and private sector for housing development are still rare worldwide, including in Brazil, where the first contract of this type was signed only in 2015, and little is known about its behavior. This study aims to examine the performance of the most relevant project delivered under the Housing PPP of the São Paulo State Government – Complexo Júlio Prestes I –, in comparison to other ventures developed under more traditional provision models, such as public procurement and private with public incentives (Minha Casa Minha Vida). To achieve this goal, a qualitative exploratory methodological approach was adopted, allowing an analysis of the relationship between contractual characteristics and performance indicators by evaluating multiple cases. The results suggest that housing projects generated by PPPs have the ability to yield economic advantages, especially in terms of timelines, and to contribute to the generation of additional benefits to the city, such as improved urban quality. It was also observed that, contrary to what the literature indicated, housing PPPs may exhibit low performance in terms of provision costs, and modeling should be carried out rigorously to avoid the creation of a low-competitive environment.
The growing housing deficit has stimulated the search for new models of housing provision, and public-private partnerships (PPPs) have emerged as a promising solution to address the issue. However, experiences that bring together the government and private sector for housing development are still rare worldwide, including in Brazil, where the first contract of this type was signed only in 2015, and little is known about its behavior. This study aims to examine the performance of the most relevant project delivered under the Housing PPP of the São Paulo State Government – Complexo Júlio Prestes I –, in comparison to other ventures developed under more traditional provision models, such as public procurement and private with public incentives (Minha Casa Minha Vida). To achieve this goal, a qualitative exploratory methodological approach was adopted, allowing an analysis of the relationship between contractual characteristics and performance indicators by evaluating multiple cases. The results suggest that housing projects generated by PPPs have the ability to yield economic advantages, especially in terms of timelines, and to contribute to the generation of additional benefits to the city, such as improved urban quality. It was also observed that, contrary to what the literature indicated, housing PPPs may exhibit low performance in terms of provision costs, and modeling should be carried out rigorously to avoid the creation of a low-competitive environment.
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