Estoque e consumo de terra para incorporação imobiliária na cidade de São Paulo: evolução recente e heterogeneidades segundo de permissões construtivas e de uso

Abstract

O presente trabalho investiga a evolução recente do estoque e consumo de terra para incorporação imobiliária na cidade de São Paulo, analisando as heterogeneidades relacionadas às permissões construtivas e de uso. O mercado imobiliário paulistano, representativo da economia brasileira e com características complexas, exige análises detalhadas para compreender as dinâmicas e desigualdades espaciais, construtivas e socioeconômicas resultantes das leis de zoneamento e restrições construtivas. Assim, busca-se apresentar uma análise do mercado imobiliário paulistano, com foco no consumo e estoque de terras para incorporação imobiliária, considerando as permissões construtivas e de uso. Utilizando dados georreferenciados, alvarás de licenciamento, informações do IPTU e do GeoSampa, o estudo aplica técnicas de análise espacial para examinar quatro questões-chave. A primeira investiga o ritmo de consumo de terras com regramentos mais permissivos nos últimos cinco anos, revelando um aumento anual de aproximadamente 15% no consumo de terras com C.A. = 4, levantando preocupações sobre uma futura escassez de solo em zonas de maior permissividade. A segunda questão aborda a proximidade de uma escassez de solo mais permissivo, indicando que, dependendo do cenário, o esgotamento do solo mais permissivo poderia ocorrer em 69, 36 ou 21 anos. A terceira questão foca no consumo de terra nos eixos atuais e as medidas para resolver a escassez de solo permissivo. Por fim, a pesquisa examina a perspectiva com a ativação dos eixos futuros, concluindo que essa ativação pode aliviar significativamente a pressão sobre a escassez de solo mais permissivo. O trabalho conclui ressaltando a necessidade de uma gestão eficiente do estoque de terras e de uma política de zoneamento construtivo dinâmica para garantir um futuro sustentável para o mercado imobiliário de São Paulo, oferecendo importantes indicações para planejadores urbanos, formuladores de políticas e investidores.The present study investigates the recent evolution of land stock and consumption for real estate development in the city of São Paulo, analyzing the heterogeneities related to construction permissions and land use. The São Paulo real estate market, representative of the Brazilian economy and with complex characteristics, requires detailed analyses to understand the spatial, constructive, and socioeconomic dynamics and disparities resulting from zoning laws and construction restrictions. Thus, this work aims to present an analysis of the São Paulo real estate market, focusing on the consumption and stock of land for real estate development, considering construction permissions and land use. Utilizing georeferenced data, licensing permits, IPTU information, and GeoSampa data, the study applies spatial analysis techniques to examine four key questions. The first investigates the pace of land consumption with more permissive regulations over the last five years, revealing an approximate 15% annual increase in the consumption of land with a C.A. = 4, raising concerns about a future scarcity of land in zones with higher permissibility. The second question addresses the proximity of a scarcity of more permissive land, indicating that, depending on the scenario, the depletion of more permissive land could occur in 69, 36, or 21 years. The third question focuses on land consumption in the current axes and measures to resolve the scarcity of permissive land. Finally, the research examines the perspective with the activation of future axes, concluding that this activation can significantly alleviate the pressure on the scarcity of more permissive land. The work concludes by emphasizing the need for efficient management of the land stock and a dynamic construction zoning policy to ensure a sustainable future for the São Paulo real estate market, offering important indications for urban planners, policy makers, and investors.